¿Quieres comprar una propiedad, pero el banco, pero no concede la hipoteca? ¿Necesitas este 20% que piden las entidades bancarias? Te proponemos una solución, el alquiler con opción a compra.

Hoy en día es difícil poder ahorrar por una compra con los precios de alquiler actuales, pero hay una modalidad de contrato que puede ser una opción interesante. Podrás vivir en la casa que quieres y al mismo tiempo estar ahorrando para poder comprarla y no tendrás aquella sensación de estar tirando el dinero.

El alquiler con opción a compra puede ser una salida atractiva tanto para el comprador como para el vendedor que hace tiempo que está intentando vender su casa y no lo ha conseguido.

Regulación legal de este contrato

Se trata de un contrato atípico complejo, que no tiene regulación legal específica, tratándose de un contrato que contienen dos negocios jurídicos (alquiler y opción de compra), y que se encuentran vinculados entre sí. Se caracteriza por la ausencia de una regulación legal general. El contrato de opción a compra no está suficiente regulado en el Código Civil, pero si se recoge en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y aparece también en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Esta opción se hace a través de un contrato de alquiler con un anexo exponiendo la compra. No está expuesta como tal en el Código Civil, se refleja como un contrato privado entre particulares.

No es una opción muy extendida, ya que normalmente quien vende necesita el dinero para poder comprar otro inmueble, pero si no es así es una buena opción.

¿Cómo funciona este contrato?

En primer lugar, para convencer a la propiedad y dar una seguridad que acabarás ejerciendo la opción a compra se pide una entrada de dinero a cuenta de la casa. Este dinero quedará a cuenta del precio final y se descontarán en el momento de formalizar la compraventa.

En segundo lugar, puestos de acuerdo el propietario del inmueble con el arrendatario en un mismo contrato, deberán quedar claros en términos generales, las circunstancias que se nombran a continuación, si bien es recomendable que el contrato sea redactado por un profesional inmobiliario que recoja la verdadera intención de los contratantes. Teniendo que huir de modelos y formularios, ya que, a la propia complejidad de este tipo de contrato, se unen las circunstancias especiales y, a veces excepcionales, de los que lo formalizan.

¿De qué está formado este contrato?

  • Sobre el alquiler:
    • Se hará un contrato de arrendamiento urbano de acuerdo con la ley de arrendamientos urbanos actual.
    • El plazo de alquiler será el establecido por la ley, que actualmente es de 5 años, no obstante, la opción de compra puede ser inferior a este tiempo.
    • Se debe establecer una fianza, como mínimo de un mes de renta, para depositarlo en el INCASOL. Se pactará si esta, a la hora de formalizar la compraventa, será descontada del precio final.
    • Pactar las obligaciones de las partes en el mantenimiento del inmueble, impuestos, tasas, servicios y suministros.
    • Establecer y exponer los acuerdos entre las partes.
  • Sobre la compra:
    • La parte optante, es decir, el comprador-arrendatario tiene derecho a decidir unilateralmente sobre la compra del inmueble.
    • Se pacta el plazo que tiene la parte optante para ejercer su derecho a comprar, nunca superior a los años de contrato de alquiler.
    • El pago de una prima se puede entender como una paga y señal de la compraventa, que, si no ejerce el derecho a compra, se perderá sino se pacta lo contrario.
    • Se pactará qué porcentaje del alquiler mensual irá a cuenta de la compraventa, así como su progresividad, por ejemplo, el primer año del contrato de arrendamiento se descontará el 100% de la renta, el segundo el 70% i así hasta la finalización de la opción a compra.
    • Pactos que acuerden la parte concedente (propietario-vendedor) con la parte optante (arrendatario-comprador).

Finalmente, una vez ejercitada la opción en forma, queda perfeccionada la compraventa y se produce la extinción del arrendamiento para la reunión en la misma persona de la condición de arrendatario y la de propietario.

Una vez hechos todos los pasos es importante saber qué impuestos se repercuten de este contrato. Estos pueden cambiar si el propietario es una persona física o una persona jurídica.

Ventaja

Pactar un precio hoy por una compra futura puede ser interesante ya que el valor del mercado puede aumentar en posteriores años. También se debe tener en cuenta que la parte concedente (propietario-vendedor) no se puede retractar de esta opción de compra, por lo tanto, es una ventaja para la parte optante. En el caso que pasará lo contrario, que el valor hubiese disminuido, la parte optante podrá decidir no ejercer su derecho a compra, con sus consecuencias, que no serían más que perder el dinero dado como concepto de prima ya que las mensualidades serían como si hubiese estado viviendo de alquiler.

Por eso recomiendo que busquen un profesional inmobiliario, para que les asesore ya que cada caso puede ser diferente.