¿ Que tener en cuenta ?
Antes que nada, nos tenemos que asegurar que los metros de parcela y de la construcción corresponden con la realidad. Es un requisito importante, puesto que, en el caso de tener un comprador de tu finca, seguramente necesite financiación y para conseguir esta financiación, aparece la figura del tasador, que comprueba que la realidad y los papeles coinciden y se lo da un valor a la finca.
En el supuesto de que todo coincida, ya puedes continuar con la compraventa.
En el caso contrario, pueden ser por dos causas:
- Primero que el terreno sobre que está construida la finca no coinciden, entonces se tendrá que hacer un procedimiento por exceso de cabida
- O bien, que los metros cuadrados de la construcción no coinciden, en este supuesto, tendremos que hacer una declaración de obra nueva.
¿Qué hacer antes de iniciar un procedimiento por exceso de cabida?
Vamos a suponer que tenemos una finca de 3.200 m² según nos dice el catastro, y revisando la documentación de la finca vemos que a la escritura solo constan 1.200 m².
En primer lugar, contactaremos con un profesional del sector inmobiliario para ver cuál es el proceso para arreglar los papeles.
Pueden suceder dos cosas:
- En primer lugar, que el catastro sea correcto y solo tengamos que hacer una instancia en el registro de la propiedad para pedir esta rectificación
- O bien, que tengamos que hacer un estudio topográfico, los técnicos expertos en catastro y propiedad, trabajamos conjuntamente con los profesionales del derecho, complementando los conocimientos técnicos con los jurídicos y adjuntando un cuidadoso estudio de la finca para asegurarnos que modificaremos la superficie según la realidad del terreno, para el final poder inscribir una superficie catastral, escriturada y real.
Finalmente, el técnico se encarga de la enmienda catastral en caso de que haya discrepancias, enmienda necesaria antes de redactar la nueva escritura con el exceso de cabida, dado que se tiene que adjuntar la ficha de la consulta descriptiva y gráfica catastral de la parcela.
¿Qué necesitamos para hacer la declaración de obra nueva?
Imaginamos que casa tuya tiene una superficie de 180 metros cuadrados, distribuidos en dos alturas 90 metros cuadrados cada una, pero en el momento de hacer la comprobación de la escritura solo mencionan 90 metros cuadrados.
A continuación, se harán pasos parecidos que hemos hecho en el exceso de cabida.
- El primer caso podría ser, que en el catastro salen todos los metros y solo la notaría corrija estos metros en una nueva escritura de declaración de obra nueva.
- En segundo caso nos podemos encontrar, que tengamos todos los documentos de cuando ejecutamos las obras y así solo tendremos que hablar con la notaría para reflejar estas obras en una nueva escritura.
- Y por último, si no estás en ninguno de los dos otros casos expuestos en los otros puntos, tendremos que contratar los servicios de un arquitecto que te haga unos planos nuevos de la vivienda porque así se certifiquen los metros reales.
¿Qué coste tendrá? ¿Cuánto de tiempo tardaré a solucionarlo?
Referente los gastos y los impuestos a pagar dependerán de qué caso te encuentres, de qué valor tenías declarado anteriormente y qué valor se dé a la nueva declaración.
En cuanto al tiempo dependerá de cada caso y de cómo estén las administraciones implicadas.
¿Qué hago si ya tengo un comprador, pero me he encontrado con este problema?
Nosotros como profesionales en el sector ofrecemos dos posibilidades:
- El alquiler con opción a compra: El futuro comprador ya podrá disfrutar de la vivienda mientras se regularizan los papeles y cuando esté todo hecho, podrá ejecutar el derecho de compra sobre la casa. También es una buena opción porque el vendedor habrá cobrado una parte de la operación y podrá hacer frente a los gastos ocasionados.
- Contrato arras: También es otra posibilidad, puesto que el comprador se asegura la reserva de la casa, que se quedará en el precio que hayáis pactado en aquel momento y el vendedor habrá cobrado una parte de la operación y podrá hacer frente a los gastos ocasionadas.
