Vols comprar una propietat però el banc però no concedeixen la hipoteca? Necessites aquest 20% que demanen les entitats bancaries? Et proposem una solució, el lloguer amb una opció a compra.
Avui en dia és difícil poder estalviar per una compra amb els preus de lloguer actuals, hi ha una modalitat de contracte que pot ser una opció interessant. Podràs viure a la casa que vols i al mateix temps estar estalviant per poder comprar-la, i no tindràs aquella sensació que estic tirant els diners.
El lloguer amb opció a compra pot ser una sortida atractiva tant pel comprador com pel venedor que fa temps que està intentant vendre casa seva i no ho ha aconseguit.
Regulació legal d’aquest contracte
Es tracta d’un contracte atípic complex, que no té regulació legal específica, tractant-se per tant d’un contracte que conté dos negocis jurídics (lloguer i opció de compra), i que es troben vinculats entre si. Es caracteritza per l’absència d’una regulació legal general. El contracte d’opció de compra no està prou regulat en el Codi Civil, però si es recull en el art 14 del Reglament Hipotecari i apareix també esmentat en la Llei d’Arrendaments Urbans.
Aquesta opció es fa a través d’un contracte de lloguer amb un annex exposant la compra. Aquesta opció no està exposada com a tal en el codi civil, es reflecteix com un contracte privat entre particulars.
No és una opció molt extensa, ja que normalment, qui ven necessita els diners per poder comprar-se un altre immoble, però si no és així és una bona opció.
Com funciona sol funcionar aquest contracte?
En primer lloc, per convèncer a la propietat i donar una seguretat que acabaràs exercint l’opció a compra es demana una entrada de diners a conte de la casa. Aquests diners quedaran a compte del preu final i es descomptaran en el moment de formalitzar la compravenda.
En segon lloc, posats d’acord el propietari de l’immoble amb l’arrendatari optant, en un mateix contracte hauran de quedar aclarits, en termes generals, les circumstàncies que s’enumeren a continuació, si bé sempre és recomanable que el contracte sigui redactat per un professional immobiliari, que reculli la veritable intenció dels contractants, havent de fugir dels models o formularis, ja que a la pròpia complexitat d’aquest tipus de contracte, s’uneixen les circumstàncies especials, i a vegades fins a excepcionals, dels qui ho formalitzen.
De què està format aquest contracte?
- Sobre el lloguer:
- Es farà un contracte de d’arrendament urbà , d’acord amb la llei d’arrendaments urbans actual
- El termini de lloguer serà el establert per la llei, que actualment és de 5 anys, no obstant, l’opció a compra pot ser inferior a aquest temps.
- S’ha d’establir una fiança, com a mínim d’un mes de renda, per dipositar-la al INCASOL. Es pactarà si aquesta, a l’hora de formalitzar la compravenda, és descomptada del preu final.
- Pactar les obligacions de les parts tant en el manteniment de l’immoble, impostos, taxes, serveis i subministraments
- Establir i exposar els acords entre les parts.
- Sobre la compra:
- La part optant, és a dir, el comprador-arrendatari té el dret a decidir unilateralment sobre la compra del immoble.
- Es pacta el termini que te la part optant per exercir el seu dret a comprar, mai pot ser superior a els anys del contracte de lloguer.
- El pagament d’una prima, és pot entendre com una paga i senyal de la compravenda, que sinó s’exerceix el dret a comprar, aquesta es perdrà sinó es pacta el contrari.
- Es pactarà quin percentatge del lloguer mensual anirà a compte de la compravenda així com la seva progressivitat, per exemple, el primer any del contracte d’arrendament és descomptarà el 100% de la renda, el segon un 70%, i així fins la finalització de l’opció a compra.
- Pactes que acordin la part concedent (propietari-venedor) amb la part optant ( arrendatari-comprador)
Finalment, un cop exercitada l’opció en forma, queda perfeccionada la compravenda i es produeix l’extinció de l’arrendament per la reunió en la mateixa persona de la condició d’arrendatari i la de propietari.
Un cop fets tots els passos es important saber quins impostos es repercuteixen d’aquest contracte, aquests poden canviar si el propietari és una persona física o una persona jurídica.
Avantatge
Pactar un preu avui per una compra futura pot ser interessant, ja que el valor de mercat pot augmentar en aquests posteriors anys. També s’ha de tenir en compte que la part concedent (propietari-venedor) no es pot retractar d’aquesta opció a compra, per tant, és un avantatge per la part optant. En el cas, que passes el contrari que el valor ha disminuït la part optant pot decidir no exercir el seu dret a compra, amb les seves conseqüències, que no serien més que perdre els diners donats com a concepte de prima, ja que les mensualitats serien com si hagués estat vivent de lloguer.
